Atualizado em 25 de setembro de 2026.
O condomínio edilício é a forma de propriedade em que coexistem partes de propriedade exclusiva, como os apartamentos e as salas, e partes de propriedade comum dos condôminos, como o terreno, a estrutura, os corredores e as áreas de lazer. É regulado pelo Código Civil e cobrado nos concursos de tribunais, cartórios, procuradorias e defensorias, com questões sobre a convenção, as multas, o síndico e os quóruns. Este guia resume os pontos mais cobrados. A propriedade e a posse em geral estão no guia de posse e propriedade.
Partes exclusivas e partes comuns
As partes suscetíveis de utilização independente, como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se à propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, o acesso ao logradouro público e as demais partes comuns são utilizados em comum pelos condôminos e não podem ser alienados separadamente nem divididos. A cada unidade corresponde uma fração ideal no solo e nas partes comuns.
Instituição e convenção
O condomínio edilício é instituído por ato entre vivos ou por testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, com a discriminação e a individualização das unidades, a determinação da fração ideal de cada uma e o fim a que se destinam. A convenção que constitui o condomínio deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades e para quantos sobre elas tenham posse ou detenção. Para ser oponível contra terceiros, a convenção deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Pela Súmula 260 do STJ, a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos. A convenção define, entre outros pontos, a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições, a forma de administração, a competência das assembleias e as sanções aplicáveis. O regimento interno complementa a convenção, disciplinando o uso das áreas comuns.
Os deveres dos condôminos
São deveres do condômino:
- contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
- não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
As multas
| Situação | Sanção |
|---|---|
| Atraso no pagamento da contribuição | Juros moratórios convencionados ou, não previstos, de 1% ao mês, e multa de até 2% sobre o débito |
| Descumprimento dos demais deveres | Multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não superior a cinco vezes o valor da contribuição mensal, além de perdas e danos; não havendo previsão, a assembleia delibera por dois terços dos condôminos restantes |
| Descumprimento reiterado dos deveres | Multa de até cinco vezes o valor da contribuição, conforme a gravidade e a reiteração, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes |
| Reiterado comportamento antissocial que gere incompatibilidade de convivência | Multa correspondente ao décuplo, ou seja, dez vezes o valor da contribuição, até ulterior deliberação da assembleia |
O síndico e a administração
A assembleia escolhe um síndico, que pode não ser condômino, para administrar o condomínio por prazo não superior a dois anos, o qual pode renovar-se. Compete ao síndico, entre outras atribuições, convocar a assembleia dos condôminos, representar o condomínio em juízo ou fora dele, praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns, cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia, diligenciar a conservação das partes comuns, elaborar o orçamento, cobrar as contribuições e impor as multas devidas, prestar contas à assembleia anualmente e quando exigidas e realizar o seguro da edificação. A assembleia pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pelo voto da maioria absoluta de seus membros.
Assembleia e quóruns
- Alteração da convenção: depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, assim como a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária, conforme a redação atual do Código Civil.
- Obras voluptuárias: dependem do voto de dois terços dos condôminos.
- Obras úteis: dependem do voto da maioria dos condôminos.
- Obras ou reparações necessárias: podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico ou, em caso de omissão ou impedimento, por qualquer condômino; se urgentes e de custo excessivo, a assembleia deve ser convocada imediatamente.
As assembleias podem ser realizadas de forma eletrônica, desde que isso não seja vedado pela convenção e sejam preservados os direitos de voz, de debate e de voto dos condôminos. As benfeitorias e a sua classificação estão no guia de bens no Código Civil.
A natureza da taxa condominial
A obrigação de pagar as despesas de condomínio é propter rem, ou seja, acompanha a coisa: o adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios. Por isso, a dívida condominial é uma das exceções à impenhorabilidade do bem de família, tema do guia de bem de família. Os créditos condominiais previstos na convenção ou aprovados em assembleia constituem título executivo extrajudicial, tema do guia de execução de título extrajudicial.
As regras gerais sobre o uso anormal da propriedade e os conflitos entre vizinhos estão no guia de direitos de vizinhança.
Temas discutidos nos tribunais
Entre os temas frequentemente discutidos nos tribunais estão a possibilidade de a convenção restringir a permanência de animais nas unidades, que a jurisprudência admite apenas quando houver risco à segurança, à saúde ou ao sossego, e a locação de unidades por curtos períodos por meio de plataformas digitais em condomínios de destinação residencial, que a jurisprudência admitiu ser restringida pela convenção. Como são temas jurisprudenciais, vale conferir o entendimento atualizado.
Como estudar
Memorize a regra da garagem, a subscrição da convenção por dois terços das frações ideais, a Súmula 260 do STJ, os deveres dos condôminos, o quadro das multas, o mandato de dois anos do síndico e os quóruns de alteração da convenção e das obras, que são os pontos mais cobrados.
Exemplos de como cai
Afirmação: "A multa por atraso no pagamento da taxa de condomínio pode chegar a 10% do débito, se prevista na convenção." Errado. A multa é de até 2% sobre o débito.
Afirmação: "O síndico pode não ser condômino e tem mandato de até dois anos, renovável." Certo. É a regra do Código Civil.
Afirmação: "As obras úteis dependem do voto de dois terços dos condôminos." Errado. Dependem da maioria; dois terços é o quórum das voluptuárias.
Resumo para revisar antes da prova
Partes exclusivas alienáveis e partes comuns indivisíveis, com fração ideal; garagem não alienada ou alugada a estranhos, salvo convenção; instituição por ato entre vivos ou testamento registrado; convenção subscrita por dois terços das frações ideais, registrada para valer contra terceiros e eficaz entre condôminos mesmo sem registro; deveres de contribuir, não comprometer a segurança, não alterar a fachada e respeitar a destinação; juros de 1% e multa de até 2% no atraso, até cinco vezes a contribuição nos demais descumprimentos e dez vezes no comportamento antissocial; síndico condômino ou não, por até dois anos renováveis; alteração da convenção e da destinação por dois terços, obras voluptuárias por dois terços, úteis por maioria e necessárias pelo síndico; assembleia eletrônica; e taxa condominial propter rem, exceção ao bem de família e título executivo.
Perguntas frequentes
Qual a multa por atraso na taxa de condomínio?
O condômino que não paga a sua contribuição fica sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, aos de 1% ao mês, e à multa de até 2% sobre o débito.
O que pode ser aplicado ao condômino antissocial?
O condômino que, por reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência pode ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo, ou seja, dez vezes o valor da contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
A vaga de garagem pode ser alugada a quem não mora no prédio?
Os abrigos para veículos não podem ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio.
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